一、物业管理的概念
物业管理，简单地说就是管理物业。物业就是房产和地产(地产即土地使用权)。在商品房开发小区，房产和地产不可分离，物业统称为房地产。由于物业是财产，“管理”首先是财产所有人的权利，是财产所有人行使财产所有权的行为即对财产的占有、使用、收益和处分。物业管理就是对房地产的占有、使用、收益和处分。
二、物业管理公司对业主的房屋的维修不属于物业管理；在业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》约定的“委托事项”中，“对业主房屋的管理”的委托事项，物业管理公司没有实际履行。
物业管理公司对业主的房屋的维修分为两种情况。一种情况是，开发商将应对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，是代开发商履行房屋保修义务；另一种情况是，物业管理公司对业主的房屋的维修不属于开发商应对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工本和材料费，是物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。物业管理公司都将对业主房屋的维修说成是为业主的房屋提供了物业管理。无论是哪种情况的“维修”，都不属于“管理”。物业管理中的“管理”是对房地产的占有、使用、收益和处分。现实中，业主对自己的房屋的占有、使用、收益和处分的权利始终是自己在行使，从来没有哪一个业主将自己的某项权利委托物业管理公司或其他人行使。所以，在业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》约定的两项“委托事项”(一、对业主房屋的管理；二、对小区共有财产的管理)中，“对业主房屋的管理”的委托事项，物业管理公司没有实际履行。
三、物业管理公司实施的物业管理是包括对小区共有财产的管理
物业管理是管理“物”，不是管“人”。物，就是财产。财产可以分为私有财产和共有财产两类。业主的房屋是业主的私有财产。开发商未交付给购房人的房屋是开发商的私有财产。除了业主和开发商的私有财产以外，都属于为开发商和业主共有的财产。物业管理公司没有对业主的房屋实施过管理，物业管理公司实施的管理一定是对共有财产的管理。物业管理公司或许还实施了对开发商私有财产的管理，但能够肯定的事实是：物业管理公司对共有财产实施了管理。
四、对共有财产的管理是共有人——开发商和业主之间的物权关系，不是开发商与业主之间的合同关系，更不是开发商与物业管理公司、或者业主与物业管理公司之间的合同关系；对共有财产的管理是开发商和业主共同享有的法定权利和共同承担的法定义务，而不是开发商与业主之间、或者开发商与物业管理公司之间、或者业主与物业管理公司之间的合同权利和合同义务。
《民法通则》第78条规定：共有分为按份共有和共同共有；按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。根据这条法律规定，共有人在对共有财产享有共同的权利的同时，也应对共有财产承担共同的义务。在开发商向第一个业主交付房屋后，即产生为开发商和业主共有的财产。对共有财产的管理，就是开发商和业主共同享有的权利，也是开发商和业主共同承担的义务。开发商和业主之间共同的权利和义务，是基于存在财产共有事实而不是基于存在某个合同事实，是法定的而不是约定的，是开发商与业主之间的权利和义务而不是开发商与第三人、或业主与第三人之间的权利和义务。物业管理公司以其与业主签订的《物业管理委托合同》约定了其“对共有财产的管理”为理由将其对共有财产实施的管理说成是其与业主之间的合同权利和合同义务。物业管理公司的这一主张是违背《民法通则》第78条的规定的。物业管理公司的这一主张是试图以合同约定的权利和义务改变法定的权利和义务。“对共有财产的管理”，作为开发商和业主共同享有的法定权利，是不能通过任何合同的约定赋予或剥夺的；作为开发商和业主共同承担的法定义务，是不能通过任何合同的约定设立或免除的。物业管理公司的这一主张得到了司法的错误支持。这一司法错误不应再继续。
